가족 명의로 부동산 계약할 때 주의할 점｜초보자를 위한 실전 가이드

부동산 계약을 할 때 가족 명의로 진행하는 경우가 종종 있습니다. 세금 절세 목적, 자녀 재산 이전, 부득이한 상황 등 여러 이유가 있지만, 잘못된 판단으로 오히려 법적 문제에 휘말릴 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 초보자를 위한 가족 명의 계약 시 체크포인트를 상세히 정리해드립니다.

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👨‍👩‍👧 가족 명의 계약, 어떤 경우에 발생하나요?

• 자녀 명의로 아파트 구입 (청약 자격 때문)
• 배우자 명의로 계약 (소득 분산, 증여 목적)
• 부모 명의로 집 등기 (신용/재정 문제로)

📌 하지만 명의만 가족일 뿐 실제 돈은 본인이 낸 경우, 나중에 분쟁이 발생할 수 있습니다.

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⚠️ 가족 명의 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 5가지

1. 실소유자와 명의자가 다르면 ‘명의신탁’ 의심

• 명의신탁은 실제로는 A가 돈을 냈지만 등기는 B 명의로 한 경우
• 2015년 이후 부동산 실명법 강화로 무효 처리 가능성 있음
• 국세청 세무조사 대상이 되기 쉬움

🔍 실거래자금의 출처와 등기명의자가 일치해야 법적 보호를 받습니다.

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2. 증여세 발생 여부 확인

• 가족 명의로 집을 사주고 자금 출처가 명확하지 않으면 증여로 간주
• 10년간 부모→자녀는 5천만 원까지 비과세, 그 이상은 세금 부과
• 배우자 간은 6억 원까지 비과세

💰 차액이 크면 증여세 수백만~수천만 원까지 나올 수 있습니다.

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3. 청약 자격 상실 주의

• 자녀 명의로 주택을 보유하면 무주택 자격이 사라져 청약 불이익
• 특히 청년, 신혼부부 특별공급 조건에 심각한 영향

📌 미래 청약 계획이 있다면 자녀 명의 부동산은 신중히 판단해야 합니다.

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4. 혼인 중 재산 분할 문제 대비

• 부부 명의 중 한 쪽 이름으로만 등기했을 경우, 이혼 시 소유권 분쟁 가능
• 증여인지 공동 재산인지 판단은 법원의 몫

🧾 혼인 관계에서 부동산은 공동 소유 원칙을 명확히 해두는 게 안전합니다.

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5. 명의자 사망 시 상속세 및 상속 절차 발생

• 가족 명의로 해둔 부동산은 명의자가 사망하면 자동 상속 대상
• 실제로 돈을 낸 사람 입장에선 재산을 잃게 되는 상황도 발생

⚖️ 사전 증여와 상속 계획을 함께 고려하세요.

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📂 실제 상황 예시 요약

상황발생 가능한 문제주의점

자녀 명의 아파트 구입	증여세 부과, 청약 자격 상실	자금 출처 입증 필요
배우자 명의로 등기	이혼 시 재산 분할 갈등	혼인 중 공동재산 여부 확인
부모 명의로 집 구입	상속세 문제, 실소유자 불인정	향후 상속 대비 필요

 

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✅ 부동산 초보자를 위한 정리

• 가족 명의 계약은 세금, 청약, 법적 분쟁 가능성까지 고려해야 함
• 실명제 원칙을 따르는 것이 원칙
• 세금 전문가, 법률 전문가와 사전 상담 필요

🏠 절세와 편의를 위한 선택이 오히려 큰 손해로 돌아오지 않도록 신중하게 접근하세요.